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Q&A

お客様から寄せられるご質問・ご相談のなかで、よくあるものをまとめてご紹介いたします。
疑問や不安に思われる点をご確認いただき、予備知識としてお役立てください。

1.契約内容や準備について

詳しいサービス内容や、いくらぐらいで貸せるのかを知りたい!

お客様のご都合に合わせて、担当者がご説明に伺い、サービス内容やご利用にあたってのご質問にお答えいたします。また、ご自宅の賃料査定も無料で承っております。

いつ頃相談すればいい?

いつでも承ります。お引越しの時期が未定の場合でも、お気軽にお問い合わせください。

「普通借家契約」と「定期借家契約」の違いって?

●普通借家契約:一般の賃貸物件のように、契約の更新が可能なかたちで長期的に貸す方法のことです。更新を前提とした契約となりますので、貸主からの解約は原則としてできません。
●定期借家契約:期間を限定して貸す方法のことです。貸主の事情により期間を定めて契約を結ぶため、期間満了にて貸主から解約することができます。

※その他の契約形態として、「一時使用建物賃貸借契約」があります。これは、借主の事情による一時的な使用を目的とした契約ですが、弊社は原則として、一時使用建物賃貸借契約での貸出は行っておりません。

それぞれのメリット・デメリットを考慮して、お客様のご要望に合ったプランをご提案させていただきますが、転勤で一時的に家を空ける方や、将来的に自己使用・売却などをお考えの方は、定期借家契約での貸出をお勧めいたします。

定期借家契約を結ぶと、明け渡しが可能になるのはどうして?

借地借家法第38条の規定により、借主に対して契約の更新がない旨をあらかじめ書面にて説明し、かつ契約の更新がない旨を記載した書面によって結ばれた契約であれば、契約期間満了を経て明け渡しが可能になります。
ただし、1年以上の契約を締結した場合には、期間満了の1年~6ヶ月前に、賃貸借契約が終了する旨を通知しなければ契約は継続します。
弊社は、借地借家法第38条に規定されている定期借家権を遵守することによって、より確実な明け渡しを実現しています。

荷物を置いていきたいんだけど、一部屋だけ使えない状態でも貸せる?

屋根裏収納(グルニエ)や庭の物置に一定の荷物を残し、それらを「使用不可」という条件で賃貸することは可能です。ただし、お部屋を1室ごとに閉鎖すると通風などにも影響を及ぼしますので、あまりお勧めはできません。お荷物がある場合は、トランクルームのご紹介も承ります。

家具や電化製品を残したまま貸せる?

日本の賃貸習慣においては家具つき物件が少ないため、借主は家財道具一式を持って引っ越しをするケースが非常に多いです。そのため、家具や電化製品の撤去を求められる場合があることをあらかじめご了承ください。ご事情によって置いていかざるをえない場合は、トランクルームをご紹介しております。

定期借家契約の場合、再契約はできる? 途中解約はできる?

●再契約:転勤期間が延長になった場合などで、当初の契約期間終了後もご自宅を貸したいお客様は、更新ではなく、再契約をいただくことが可能です。その際、弊社・借主様双方と改めて契約し直す必要がございます。借主が契約満了での退去希望の場合は、再契約せず契約終了となり、改めて借主募集をかける必要がございます。
●途中解約:定期借家契約の場合、オーナー様からの途中解約はできません。帰任が早まった場合などでも、契約が満了するまでは明け渡してもらうことはできません。逆に借主は、転勤、療養、親族の介護など、やむを得ない事情が発生した場合は、1ヶ月前の予告にて途中解約が認められています。

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2.借主(入居者)の募集について

借主募集は、どのような方法で行うの?

興和ライフサービスの取引先法人や地元の仲介会社、過去の取引で実績のある不動産会社、インターネット(「Yahoo!不動産」「ホームズ」「SUUMO」など)、不動産業者間流通システムなどを利用することで、法人・個人を問わず幅広く集客できる体制を整えています。

貸せる期間が短いんだけど……。

賃貸可能期間として、弊社では原則2年以上の期間を設定いただいております。更新ができる一般的な賃貸物件よりも賃料を低めに設定するなどの工夫をすることで、期間が限定されている物件でも賃貸することが充分可能です。

転勤期間が未定なんだけど……。

弊社では、賃貸可能期間として原則2年以上の期間を設定いただいております。しかし、お客様のご事情もございますので、最低期間をお決めいただくことは可能です。ただし、これは賃貸募集開始からの期間ではなく、入居者が決定し、賃貸借契約が開始されてからの期間となります。

募集してからどれくらいで借主が決まるの?

設定条件やエリア、賃貸市場の動向、時期など、さまざまな要因が関係するので一概には言えませんが、引っ越しの多くなる時期には比較的早く決まる傾向にあります。
定期借家のような賃貸期間に制限がある物件の場合、オーナー様が退去されて空室状態となってから借主が決まるまでの期間は平均で3ヶ月ほどです。

どのようにして賃料を決めるの?

担当者がお住まいを拝見し、賃料査定をさせていただきます。お客様のお住まいの状態、立地、周辺相場、過去の取引実績を考慮したうえで、目安となる賃料をご提案いたします。
定期借家の場合、一般賃料相場よりも減額されたほうが決まりやすいと言われています。賃料査定は無料ですので、お気軽にお申し付けください。

借主が見つからない場合は、どうなるの?

借主が決まっていない期間は、残念ながら空室のままとなります。お部屋を探されている方からの反響や市況を踏まえ、賃貸条件の見直しをご相談したうえで、できるだけ空室期間の短いうちに成約するよう心がけています。

「ペット飼育」や「楽器演奏禁止」などの募集条件は付けられる?

ペットの飼育やピアノの搬入など、募集条件を付けられるケースはありますが、借主を制限する条件が多くなるほど対象者が減少し、借主が決まりづらい状況を招きます。そのため、付加条件はできる限り少なくすることをお勧めします。

どのような借主が入居するの?

弊社の基準にて入居審査を行います。その入居審査の基準を満たし、かつお客様(貸主)に同意いただいた借主のみにご入居いただいております。

リフォーム代が心配……。現状のままでも貸せる?

担当者がお住まいに伺って賃料査定をさせていただく際、必要に応じてリフォームのご提案とそれにかかる費用のお見積りをさせていただきます。ご自宅を貸すことで賃料を受け取るのですから、借主に気持ちよく使っていただくためにも設備機器の整備やクリーニングなど、ある程度のお手入れを要します。お手入れを行うことで見た目の印象も良くなり、借主が早く見つかる可能性が高くなります。

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3.借主入居中の対応について

設備などに不具合が生じたときは、どのように対応すればいい?

お客様(貸主)は、入居者(借主)に対して快適な住環境を提供する義務を負っていますので、設備などに不具合が生じた場合は、住まいを維持するために適切な修繕を行う必要があります。弊社では、不具合発生時にはすみやかに状況を調査し、お客様にご報告しております。
また、修繕が必要な場合は、お見積もりもあわせてご提示し、万全のサポートをさせていただきますのでご安心ください。

借主が賃料を滞納したときは?

借主からの賃料支払いが遅れたり滞ったりした場合は、滞納時の賃料保証サービスがありますのでご安心ください。また借主への滞納賃料の督促は、弊社が責任をもって行います。

庭木の手入れをどうしよう……。

庭木のお手入れについてはご自宅の庭木の量によって異なりますが、原則としてお客様の費用負担により、最低年1回のお手入れをお願いしております。

借主が契約期間の途中で退去した場合はどうなるの?

借主からの申し出により、契約期間の途中で解約になる場合もあります。その場合、解約日以降の空室期間中は賃料収入が入らないことになります。引き続き貸出をお考えの場合は、再商品化のための修繕費用をご負担いただくことになります。
なお、借主の退去後は弊社担当者が室内の立ち会いを行い、損傷の有無の確認、修繕が必要な場合は費用負担の帰属先を判定し、お客様にご報告いたします。

数年後に使用する予定があるんだけど、建物を明け渡してもらえる?

借主と定期借家契約を結ぶことにより、契約締結時に設定した契約期間満了にて明け渡しが可能になります(ただし、期間満了の1年~6ヶ月前までに借主に対して期間満了の通知が必要です)。
なお、契約期間満了による明け渡し請求や交渉などの煩わしい業務は、弊社が責任をもって代行いたします。

転勤が予定より早く終わった場合はどうなるの?

借主と契約を交わした期間中は、残念ながら明け渡してもらうことはできません。
帰任が早まった場合は、契約期間満了までお待ちいただいてからの明け渡しとなります(ただし、期間満了の1年~6ヶ月前までに借主に対して期間満了の通知を行う必要があります)。

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4.借主退去時の対応について

原状回復について教えて!

家の使い方は人によって千差万別なので、室内の損傷具合も住む人によって変わってきます。借主には退去時の原状回復義務がありますが、これは無条件で貸出時の状態に戻してもらえるわけではなく、借主の故意・過失により損傷を与えた部分についてのみ義務を負うことになります。
たとえば、借主の不注意によって、畳にタバコの焼け跡を残してしまった場合は原状回復の対象になりますが、日焼けによる変色や日常生活で付いてしまう軽微な傷などは、原状回復の対象になりません。
なお、弊社では、「原状回復にかかるガイドライン・(国土交通省監修)」と「東京都における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例・東京都条例第95号」に基づいて判断しております。

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5.税金や確定申告について

【国内居住・転勤編】

自宅を貸すことで得た収入に、税金はかかる?

自宅を賃貸することによって得た収入(賃料・共益費・礼金・更新料など)から必要経費を差し引いた所得が、不動産所得として所得税の課税対象となります。

自宅を賃貸した場合、確定申告をする必要はある?

年末調整を受けた給与所得者で、不動産所得やその他の給与所得以外の所得の合計額が20万円を超える場合は、確定申告をする必要があります。

賃貸収入から控除できる必要経費には、どのようなものが含まれるの?

この場合の「必要経費」とは、賃貸収入を得るために必要な経費のことで、管理費・修繕費・減価償却費・火災保険料・住宅ローン金利・固定資産税などが認められています。申告する際には明細が必要になります。

自宅を賃貸している間に確定申告をすると、税金が還付されることはある?

損益通算により還付となる場合があります。
損益通算とは、2種類以上の所得があり、黒字と赤字の所得があった場合に、一定の手順によってその黒字と赤字を差引計算することです。年末調整を受けた給与所得者が、自宅の賃貸による不動産所得が赤字となった場合は、給与所得との損益通算により所得税が還付される場合があります。

【海外居住・転勤編】

確定申告をすると、税金が還付される?

不動産賃貸料から源泉徴収された税額を確定申告で精算することにより、還付を受けられる場合があります。
1年以上の予定で海外勤務者として赴任する場合、原則として非居住者になります。非居住者の所得のうち、国内で発生した所得については引き続き日本の所得税法が適用されるので、不動産所得が一定額以上であれば、毎年、確定申告書を提出する必要があります。非居住者の国内不動産の貸料は、賃借人が法人の場合は支払の際に20.42%(所得税+復興特別所得税)の源泉徴収をすることが義務づけられています(使用目的が、賃貸人またはその親族の居住用である場合は除きます)。そのため、この源泉徴収税額は確定申告によって精算されることになり、計算結果によっては還付となる場合があります(逆に納付となる場合もあります)。

確定申告書は、どこの税務署に提出すればいい?

確定申告書の提出先は、自宅(直前の納税地)に親族が引き続き居住している場合は、自宅の住所地を管轄する税務署、そうでない場合は賃貸不動産の所在地を管轄する税務署となります。詳しくは税務署にお問い合わせください。

郵送や国際宅配便でも申告できる?

郵送や国際宅配便による申告も可能です。ただし、国際宅配便によって送付される場合は、申告期限内に管轄税務署必着となっていますので、発送の際に宅配業者に到着日を確認することをお勧めいたします。通常の郵送による申告(期限日消印有効)とは異なりますのでご注意ください。

納税管理人を定める必要があると聞いたんだけど、具体的にはどうすればいい?

納税管理人は、本人に代わって確定申告書の提出や税金の納付など行い、非居住者の納税義務を果たすために置かれます。納税管理人を定めた後は、税務署が発送する書類は納税管理人宛てに送付されます。毎年、確定申告書(還付申告を含む)を提出する際には、出国するまでに所轄税務署に「所得税の納税管理人の届出書」を提出しておく必要があります。届出書は各税務署で交付を受けられます。

支払調書はどこに請求すればいい?

支払調書(「非居住者に支払われる不動産の使用料等の支払調書」)については、お客様から弊社にご請求いただいた場合に限り、弊社より借主法人に依頼のうえ、国内代理人様にご郵送いたします。
なお、借主法人に発行を依頼する場合につきましては、法人によっては発行手続きに時間がかかりますのでご了承ください。

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6.その他素朴な疑問について

不動産の知識がまったくないんだけど、それでも貸せる?

もちろん可能です。不動産の専門家が、お客様のご希望に沿ったプランをご提案させていただきますのでご安心ください。お客様の疑問にも丁寧にお答えいたしますので、お気軽にお尋ねください。

貸すか、そのままにするか迷ってるんだけど……。

お部屋を貸さずに空いたままにしておくと、給湯器の作動不良や水廻りの水漏れ、季節によってはカビの発生などを招く場合があり、お住まいの傷みが心配されます。
「貸さずにそのままにしておきたい」というお客様には、定期的にお住まいに訪問して通風・清掃を行う「留守宅巡回清掃サービス」(有料)のご利用をお勧めいたします。

すでに引っ越しをしていても、賃貸に出せる?

もちろん可能です。弊社にお申込みをいただき次第、責任をもって入居者募集のお手続きを開始させていただきます。

引越し時期が未定でも相談できる?

もちろんご相談ください。お勤め先によっては急な転勤の辞令を受けることがあるかもしれません。将来の転勤に備えて弊社の賃貸システムや必要手続きを知っておきたい場合には、ご赴任時期が不明な場合でもお気軽にご相談ください。

築年数が経っている家でも貸せる?

弊社では築年数を制限していません。築年数が経過していても、リフォームなどのお手入れをすることで借主が決まる場合は充分あります。賃料査定は無料で承っておりますので、お気軽にお問い合わせください。

海外赴任ですでに国外に住んでいるんだけど、日本に残してきた家を貸せる?

すでに海外にお住まいのお客様の場合、一時帰国された際に賃料を査定させていただき、システム契約を交わしていただければ、貸すことが可能です。契約後はご自宅の鍵をお預かりして、弊社が責任をもって入居者募集を行います。ご判断を仰ぎたい場合は、メールとお電話にて随時ご相談・ご報告させていただきますのでご安心ください。

2世帯住宅の1階だけを貸すことはできる?

玄関が分かれているなど構造にもよりますが、賃貸することは可能です。電気・ガス・水道などのメーターが2世帯で一緒の場合は、戸別に設置することをお願いしております。

住宅取得控除を受けているんだけど、自宅を賃貸に出したらどうなるの?

控除を受ける条件のひとつとして、実際にその家に住んでいることが必要となります。そのため、賃貸期間中は控除適用の対象外となってしまいます。ただし、賃貸契約終了後に控除の適用期間が残っていれば、残存期間分の再適用を受けることができます(賃貸契約の前後に税務署への届出が必要となります)。そのほかにも細かい条件がありますので、詳しくは税務署にご確認ください。

急に転勤が決まって時間がないんだけど、貸す手続きには時間がかかる?

急な転勤などでお急ぎのお客様にはスピーディにご対応させていただきます。賃料を査定させていただき、募集条件を決定したら、速やかに入居者の募集を開始いたします。お急ぎのお客様は、ご相談の際にその旨お伝えください。

引っ越しは、3ヶ月くらい先なんだけど……。

ご相談のタイミングはいつでも大丈夫ですが、早めにご準備されることをお勧めいたします。
お部屋探しをされている方の動向を考慮した場合、お客様がご自宅からお引っ越しされる1~2ヶ月前から「空き予定」として借主の募集を行うことも可能ですので、余裕をもって備えておくためにもお早めにご相談ください。

住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の融資を受けているんだけど、賃貸できる?

転勤などのやむを得ない理由によって所有者以外の賃貸居住者が居住することは、例外的には認められていましたが、平成22年1月より、ご事情によらず賃貸に出せるようになりました。また、手続きにつきましても、以前は留守管理承認申請書の提出が義務づけられていましたが、現在は住所変更届のみを提出いただくだけで転居ができるようになりました。詳しい制度内容につきましては、住宅金融支援機構のHP(http://www.jhf.go.jp/customer/hensai/index.html)でご確認ください。

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